Totalrenovering av lägenhet
Totalrenovering av lägenhet
Ska du renovera lägenheten? I den här artikeln kommer vi att utforska olika krav som kan uppstå vid genomförandet av en totalrenovering i en lägenhet. En av de främsta skillnaderna mellan att renovera en lägenhet jämfört med en villa är att du och dina grannar gemensamt äger fastigheten. Du äger inte själva lägenheten utan endast rätten att använda den. Det innebär att du inte kan göra vilka förändringar du vill om det kommer att påverka resten av fastigheten negativt.
Även om det inte finns någon betydande skillnad när det gäller att totalrenovera en lägenhet jämfört med en villa, finns det vissa aspekter som skiljer sig åt. Därför har vi valt att fokusera på de specifika faktorerna som är relevanta för lägenheter i denna artikel. Scrolla ned för att ta del av viktig information och användbara tips som är bra att ha i åtanke innan du kommer igång med ditt projekt!
Krav du kan stöta på vid en totalrenovering av en lägenhet
Vad menas med byggherre?
Det första som du behöver ha koll på är att det är du som beställare räknas som byggherre för din renovering. Det innebär att det är du som har det övergripande ansvaret för att alla bygghandlingar finns på plats och att nödvändiga beslut fattas i projektet. Det är även ditt ansvar att ansöka om eventuella tillstånd och godkännanden hos myndigheter och brf.
Bygganmälan vid totalrenovering
Om du planerar att göra större ändringar i planlösningen och kanske till och med göra ingrepp i den bärande konstruktionen är det bra att veta att du kommer att behöva göra en bygganmälan. Bygganmälan görs till Stadsbyggnadskontoret och för att de ska kunna godkänna dina planer kräver de fackmannamässiga ritningar och underlag. Om du behöver komplettera din ansökan så får du ett meddelande om det från Stadsbyggnadskontoret inom 3 veckor från det att din ansökan är mottagen.
Vid exteriör förändring (takfönster, balkong, terrass) krävs istället bygglov.
Bostadsrättsföreningens regler vid renovering
De flesta bostadsrättsföreningar har tagit fram egna regler/stadgar som gäller vid renovering och ombyggnation. Därför är det bra att ta kontakt med dem i god tid för att ta reda på vilka förutsättningar du har för just din renovering.
Gemensamt för alla föreningar är däremot att du behöver söka tillstånd hos dem innan du påbörjar en större renovering. En del föreningar har även andra krav som kan innebära en hel del extra kostnader för dig. Detta gäller framförallt vid en större totalrenovering som innebär ingrepp i bärande konstruktion eller som på annat sätt påverkar husets vatten, avlopp och ventilation. Fastigheterna på Östermalm har i regel tuffare krav än i andra stadsdelar i Stockholm.
Några krav som du kan stöta på när du ska renovera är:
1. Oberoende besiktningsman eller kvalitetskonsult – Föreningen tillsätter en av dem utvald besiktningsman eller kvalitetskonsult som granskar dina renoveringsplaner och ser till att de överensstämmer med föreningens krav. Denne ska även godkänna arbetet när det är slutfört. I de allra flesta fall ska detta bekostas av dig som byggherre och inte av föreningen.
2. VA-konsult – Föreningen kräver ett utlåtande och godkännande av en VA-konsult innan du drar om vatten och avlopp. Efter att renoveringen är utförd ska även relationshandlingar lämnas som visar både brf och nästkommande boende vart rören är dragna.
3. Ventilation – Om du ska genomföra en större renovering och eller flytta köket så kommer du behöva ett ventilationsutlåtande när projektet är slutfört. Det kan lämnas av en sotare eller ventilationskonsult men det är bra om personen har kännedom om huset. Ofta har brf:en någon de brukar använda sig av.
4. Ljudbild – Vid en renovering får inte ljudbilden försämras. Därför kan ett krav vara att en ljudkonsult ska tas in för att mäta befintliga ljudvärdet mellan lägenheterna innan renoveringen påbörjas. Det innebär att du måste få tillgång till lägenheten under för att de ska kunna mäta ljudbilden. Ljudkonsulten skriver sedan en rekommendation på vad som behövs göras för att förbättra eller åtminstone inte försämra ljudbilden. Detta brukar främst vara aktuellt vid köksflyttar.
5. Konstruktion – Om du vet eller tror att dina planer på något sätt kommer att påverka fastighetens konstruktion, så kommer byggbolaget och din brf att kräva att en konstruktör tas in. Konstruktören får då avgöra om det är tillåtet att göra de ingrepp du vill göra. Vill du öppna upp en vägg som har en bärande funktion så kommer byggbolaget troligtvis kräva att du beställer konstruktionshandlingar så att de kan riva och förstärka konstruktionen på det sätt som konstruktören föreskriver. Det gäller både när det kommer till att riva väggar, dra vatten och avlopp genom bjälklag och om det behövs förstärkas lokalt t.ex. om du ska in med en tung köksö, badkar eller flygel.
6. Brandsäkerhet – En brandkonsult tas in för att beskriva hur brandcellerna ska behållas under renoveringen och efter. Lägenheterna ska vara separata och man vill förhindra att en brand som uppstår i en lägenhet sprider sig till intilliggande lägenheter. Brandkonsulten kan då avgöra hur lägenheten bör tätas. Det brukar främst handla om att schakten där de olika rören är dragna ska tätas på ett sätt förhindrar att en brand sprider sig. Detta är relevant för sekelskifteshus där det ofta är håligheter och träbjälklag.
7. Partiellt stambyte – I äldre fastigheter kan rören vara så pass gamla och rostiga att man behöver göra ett partiellt stambyte i samband med renoveringen. Man byter då bara ut vatten och avloppsrör i just din lägenhet. På så sätt kommer din lägenhet redan ha nya fräscha stammar om föreningen skulle planera ett stambyte för hela fastigheten. Det här är något som en del BRF:er bekostar eftersom det är positivt för hela fastigheten. En del brf:er uppmanar också till att ett partiellt stambyte utförs i samband med att badrummen renoveras.
8. Intilliggande grannar – En tid innan du påbörjar renoveringen rekommenderar vi att du fotar och dokumenterar skador hos intilliggande grannar. Det här steget kan komma att bli viktigare än du tror. Vid en större totalrenovering finns det risk att det uppstår sprickor i taket hos grannen under eller bredvid. För att kunna avgöra om sprickorna uppstått på grund av renoveringen eller om de funnits där sedan tidigare kan det vara bra att dokumentera den sprickbildning som finns.
9. Gemensamma utrymmen – Se till att byggaren täcker in trapphus med vadderad täckpapp och hiss med skivmaterial. På så sätt kan slitage av de gemensamma utrymmena undvikas. Fastigheten ska vara i samma skick när renoveringen är klar som den var vid byggstart. I trapphuset ska det även finnas kontaktinformation till ansvarig projektledare och annan information som är relevant för de andra boende.
10. En lyckad renovering utan bråk – Även om en del av föreningens krav innebär en del extra kostnader och en del tid så är det alltid bäst att vara tillmötesgående. En totalrenovering innebär en del spring i trapphuset och störande ljud i perioder som påverkar dina grannar. Se därför till att göra det så konfliktfritt som möjligt och försök att föra en dialog med de intilliggande grannar som störs mest. När du flyttar in i ditt nyrenoverade hem är det mycket roligare om grannarna är välkomnande och glada.
1. Oberoende besiktningsman eller kvalitetskonsult – Föreningen tillsätter en av dem utvald besiktningsman eller kvalitetskonsult som granskar dina renoveringsplaner och ser till att de överensstämmer med föreningens krav. Denne ska även godkänna arbetet när det är slutfört. I de allra flesta fall ska detta bekostas av dig som byggherre och inte av föreningen.
2. VA-konsult – Föreningen kräver ett utlåtande och godkännande av en VA-konsult innan du drar om vatten och avlopp. Efter att renoveringen är utförd ska även relationshandlingar lämnas som visar både brf och nästkommande boende vart rören är dragna.
3. Ventilation – Om du ska genomföra en större renovering och eller flytta köket så kommer du behöva ett ventilationsutlåtande när projektet är slutfört. Det kan lämnas av en sotare eller ventilationskonsult men det är bra om personen har kännedom om huset. Ofta har brf:en någon de brukar använda sig av.
4. Ljudbild – Vid en renovering får inte ljudbilden försämras. Därför kan ett krav vara att en ljudkonsult ska tas in för att mäta befintliga ljudvärdet mellan lägenheterna innan renoveringen påbörjas. Det innebär att du måste få tillgång till lägenheten under för att de ska kunna mäta ljudbilden. Ljudkonsulten skriver sedan en rekommendation på vad som behövs göras för att förbättra eller åtminstone inte försämra ljudbilden. Detta brukar främst vara aktuellt vid köksflyttar.
5. Konstruktion – Om du vet eller tror att dina planer på något sätt kommer att påverka fastighetens konstruktion, så kommer byggbolaget och din brf att kräva att en konstruktör tas in. Konstruktören får då avgöra om det är tillåtet att göra de ingrepp du vill göra. Vill du öppna upp en vägg som har en bärande funktion så kommer byggbolaget troligtvis kräva att du beställer konstruktionshandlingar så att de kan riva och förstärka konstruktionen på det sätt som konstruktören föreskriver. Det gäller både när det kommer till att riva väggar, dra vatten och avlopp genom bjälklag och om det behövs förstärkas lokalt t.ex. om du ska in med en tung köksö, badkar eller flygel.
6. Brandsäkerhet – En brandkonsult tas in för att beskriva hur brandcellerna ska behållas under renoveringen och efter. Lägenheterna ska vara separata och man vill förhindra att en brand som uppstår i en lägenhet sprider sig till intilliggande lägenheter. Brandkonsulten kan då avgöra hur lägenheten bör tätas. Det brukar främst handla om att schakten där de olika rören är dragna ska tätas på ett sätt förhindrar att en brand sprider sig. Detta är relevant för sekelskifteshus där det ofta är håligheter och träbjälklag.
7. Partiellt stambyte – I äldre fastigheter kan rören vara så pass gamla och rostiga att man behöver göra ett partiellt stambyte i samband med renoveringen. Man byter då bara ut vatten och avloppsrör i just din lägenhet. På så sätt kommer din lägenhet redan ha nya fräscha stammar om föreningen skulle planera ett stambyte för hela fastigheten. Det här är något som en del BRF:er bekostar eftersom det är positivt för hela fastigheten. En del brf:er uppmanar också till att ett partiellt stambyte utförs i samband med att badrummen renoveras.
8. Intilliggande grannar – En tid innan du påbörjar renoveringen rekommenderar vi att du fotar och dokumenterar skador hos intilliggande grannar. Det här steget kan komma att bli viktigare än du tror. Vid en större totalrenovering finns det risk att det uppstår sprickor i taket hos grannen under eller bredvid. För att kunna avgöra om sprickorna uppstått på grund av renoveringen eller om de funnits där sedan tidigare kan det vara bra att dokumentera den sprickbildning som finns.
9. Gemensamma utrymmen – Se till att byggaren täcker in trapphus med vadderad täckpapp och hiss med skivmaterial. På så sätt kan slitage av de gemensamma utrymmena undvikas. Fastigheten ska vara i samma skick när renoveringen är klar som den var vid byggstart. I trapphuset ska det även finnas kontaktinformation till ansvarig projektledare och annan information som är relevant för de andra boende.
10. En lyckad renovering utan bråk – Även om en del av föreningens krav innebär en del extra kostnader och en del tid så är det alltid bäst att vara tillmötesgående. En totalrenovering innebär en del spring i trapphuset och störande ljud i perioder som påverkar dina grannar. Se därför till att göra det så konfliktfritt som möjligt och försök att föra en dialog med de intilliggande grannar som störs mest. När du flyttar in i ditt nyrenoverade hem är det mycket roligare om grannarna är välkomnande och glada.
Totalrenovering av sekelskifteslägenhet
Sekelskifteslägenheter är populära objekt för totalrenoveringar, tack vare sin charmiga och historiska karaktär. En totalrenovering av en sekelskifteslägenhet involverar ofta att återställa och modernisera interiören samtidigt som man behåller de ursprungliga arkitektoniska detaljerna. En totalrenovering av en sekelskifteslägenhet kräver därmed noggrann planering. DEKÅ Entreprenad är en professionell entreprenör med gedigen erfarenhet av att hantera historiska byggnader. Tillsammans hjälper vi dig att hitta en balans mellan bevarandet av lägenhetens unika karaktärsdrag och skapandet av moderna och funktionella utrymmen.
DEKÅ - din trygga byggentreprenad i Stockholm
Det är lätt att känna sig överväldigad efter att ha läst igenom alla krav ovan. Men oroa dig inte! Vi på DEKÅ Entreprenad har renoverat i många fastigheter där de krav som nämnts ovan funnits. Tack vare vår omfattande erfarenhet inom branschen har vi etablerat tydliga arbetsrutiner som underlättar för både kunder och bostadsrättsföreningar. Med oss får du en pålitlig entreprenör som har ett brett nätverk av kontakter och omfattande erfarenhet av totalrenoveringar i olika typer av lägenheter.
Du är varmt välkommen att kontakta oss så hjälper vi dig med din totalrenovering!
